ABECADAŁO DLA KREDYTOBIORCÓWukazało się w KATALOGU MIESZKAŃ - JESIEŃ 2004, targi mieszkaniowe TABELAOFERT.PL, oraz w portalu NBPportal.pl

LISTA PUŁAPEK I PROBLEMÓW PRZY UBIEGANIU SIĘ O KREDYT HIPOTECZNY.

Przy ubieganiu się o kredyt na zakup nieruchomości może nas spotkać wiele niemiłych niespodzianek i nieprzewidzianych trudności. Może się wydawać, że skoro jest tyle banków i pośredników finansowych uzyskanie kredytu to chleb z masłem. Nic bardziej złudnego! Banki raczej wydłużają drogi do uzyskania kredytu, bardzo rzadko decyzje są podejmowane na szczeblu oddziału. Często, zanim otrzymamy ostateczną odpowiedź na nasz wniosek o kredyt (nie zawsze pozytywną!), dokumenty analizuje na 6 szczeblach blisko 20 osób. I wystarczy, że na jednym z poziomów decyzyjnych sprawa padnie. Co wtedy? Trzeba szukać szczęścia w innym banku. Ale jeśli sprawa się gdzieś "zacina" - zawsze jest jakiś powód. Poniżej znajdą Państwo w układzie alfabetycznym najczęściej występujące sytuacje, które mogą spowodować komplikacje przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

AGENCJA NIERUCHOMOŚCI
Trudno jest dziś kupić mieszkanie na rynku wtórnym bez udziału agencji. Większość z nich działa bardzo profesjonalnie, ale zdarzają się też w tej grupie firmy niesolidne. Jeśli np. agent wyznacza nam bardzo krótki termin podpisania aktu notarialnego (np. za 2 tygodnie), nie pytając czy mamy na to środki, lub też - w umowie przedwstępnej wpisuje : "zapłata za mieszkanie nastąpi przy akcie notarialnym" " to na pewno mamy do czynienia z amatorem. Agent już przy pierwszym kontakcie powinien zainteresować się klientem pod kątem ewentualnego kredytu i wspomóc swoją radą, gdzie w tej sprawie trzeba się udać. Jeśli tego nie sprawdzimy na początku " możemy stracić zadatek, gdyby coś z kredytem się nie udało.

BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej
Ta instytucja zbiera informacje o wszystkich zaciągniętych kredytach i uwaga! " także składanych do banków wnioskach kredytowych, limitach w kontach osobistych oraz innych formach zadłużenia w bankach. Jak pokazuje doświadczenie " baza BIK zawiera mnóstwo błędów (np. do naszego PESELA przyporządkowana jest inna osoba, wychodzi nam kredyt, którego nie braliśmy, itp.), a także " dane są aktualizowane często z dużym opóźnieniem. Może więc figurować na naszym koncie zadłużenie, które spłaciliśmy 2 lata temu! Tego typu nieścisłości najlepiej wyjaśniać osobiście z BIK-iem, tel. : 0 22 645-79-35, lub 645-77-50 Bankowi to na pewno zajmie dużo więcej czasu. UWAGA! W bazie BIK są też rejestrowane wszystkie opóźnienia w spłacie kredytów, a bankowcy mogą to uznać za oznakę niesolidności!

CZAS
Bardzo często transakcja zakupu związana jest z zapłatą w określonym terminie " jeśli się "nie wyrobimy", może ona nie dojść do skutku. Ile czasu potrzeba na załatwienie kredytu, wraz z jego uruchomieniem? Między bajki włóżmy reklamowe hasła " KREDYT W 7 DNI. Najczęściej, w standardowych sytuacjach procedurę można zamknąć w 2 tygodnie. Ale jeśli coś po drodze "się zatnie"? Do tego musimy jeszcze dorzucić parę dni na zebranie dokumentów " ale na niektóre (np. zaświadczenia z ZUS "u i Urzędu Skarbowego) czeka się często dłużej. Czyli " od chwili rozpoczęcia działań związanych z uzyskaniem kredytu do jego uruchomienia zazwyczaj tracimy około miesiąca. Aczkolwiek " jeśli naszym doradcą jest zawodowiec, na pewno możemy wyrobić się w ciągu 2 tygodni (dotyczy spraw nieskomplikowanych).

DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA
To cały czas " zmora dla kredytobiorców i ... części bankowców. Zmieniająca się każdego roku ustawa o podatku dochodowym powoduje, że często obie strony nie wiedzą jakie dokumenty będą potrzebne w danym przypadku i jak policzyć zdolność kredytową. Na przykład " wnioskodawca w poprzednim roku był na ryczałcie, a w tym " jest na książce przychodów i płaci podatek liniowy. Zawodzą wówczas wszystkie symulatory do obliczania zdolności kredytowej. A takich sytuacji jest całe mnóstwo. Inne problemy " w niektórych bankach wymogi odnośnie dokumentacji są naprawdę olbrzymie i trudne do spełnienia. A do tego wszechobecna " "pieczątkomania" : nie jest akceptowane np. wysyłanie pitów pocztą. Patrz też " KARTA PODATKOWA, RYCZAŁT.

"DORADCA" KREDYTOWY
Ogromne zainteresowanie banków udzielaniem kredytów hipotecznych spowodowało znaczny niedobór wykwalifikowanej kadry w tej dziedzinie. Tutaj " podobnie jak w medycynie " wiedzę zdobywa się latami, równie ważna jest praktyka. Kto chciałby być operowany przez najlepszego studenta pierwszego roku medycyny? Jeśli doradca źle poprowadzi sprawę, a szczególnie " nietypową, szanse na uzyskanie kredytu bardzo spadają. Musimy więc sami ocenić, czy siedzący przed nami pracownik banku (lub firmy pośredniczącej) sprawia wrażenie fachowca czy " żółtodzioba. W tym drugim przypadku należy natychmiast zmienić doradcę, niekoniecznie " bank.

ETAT NA CZAS OKREŚLONY
W niektórych bankach może to uniemożliwić zaliczenie tego dochodu przy badaniu zdolności kredytowej. Nawet jeśli pracodawca potwierdzi na piśmie, że umowa będzie przedłużona. Szukajmy więc w takiej sytuacji banku, który w swoich procedurach dopuszcza taką formę zatrudnienia, jako stały dochód.

KOMITET KREDYTOWY
Na ogół " to ostatnia faza rozpatrywania wniosków kredytowych (choć nie w każdym banku). Nasza sprawa omawiana jest w gronie zazwyczaj kilku osób, nie zawsze to szacowne "ciało" podejmie satysfakcjonującą dla nas decyzję " zawsze bowiem, będzie to decyzja subiektywna. Jeśli tak się stanie, bardzo trudno będzie indywidualnemu kredytobiorcy skutecznie ubiegać się o jej zmianę. W lepszej sytuacji są osoby, które składały wniosek poprzez pośrednika, wówczas jego obowiązkiem jest podjęcie się "obrony" klienta, jeśli będą odpowiednie przesłanki do oceny, że ów klient został pokrzywdzony. Pośrednik może też wtedy z bankiem negocjować, przy jakich warunkach kredyt może zostać udzielony.

KSIĘGA WIECZYSTA
Jeśli samodzielnie ubiegamy się o kredyt " może być to przeszkoda nie do pokonania! Bank na ogół będzie od nas tego dokumentu wymagał (mowa tu o księdze wieczystej kupowanej nieruchomości) i często " aktualnej, czyli nie starszej niż 1 miesiąc. Jak faktycznie odbywa się jej zdobywanie wiedzą ci, którzy ostatnio się o nią ubiegali ... Poza tym " o wyciąg może wystąpić tylko właściciel nieruchomości (a więc " nie kredytobiorca). Jak ominąć ten problem? Przy zakupie na rynku wtórnym poprosić o pomoc agencję nieruchomości, a na pierwotnym " skorzystać z ofert banków, które proponuję deweloper, u którego chcemy zakupić mieszkanie.

KARTA PODATKOWA
Działalność gospodarcza rozliczna w ten sposób " to rzeczywiście mur niemal nie do przebicia! Banki albo w ogóle nie biorą pod uwagę takiego dochodu, lub przyjmują jako dochód netto wielokrotność wymiaru podatku, który płaci miesięcznie przedsiębiorca. Wychodzi całkiem przypadkowa liczba : na podobnych zasadach można by przyjąć np. numer buta pomnożony przez wagę teściowej...

MŁODOŚĆ
Nie zawsze jest to atut, a na pewno nie w banku... Osoby w wieku do 25 lat nie cieszą się zaufaniem bankowców, często właśnie ze względu na młody wiek kredytobiorcy komitet kredytowy mówi NIE (patrz " KOMITET KREDYTOWY). Podobnie kiepskie notowania mają młodzi ludzie w niemal wszystkich systemach scoringowych (patrz- SCORING). Nie zawsze więc wystarczy duży dochód w poważnej firmie, często w decyzji bank proponuje np. poręczenie jako dodatkowe zabezpieczenie.

NIETERMINOWA SPŁATA KREDYTÓW
Mamy już kilka kredytów w spłacie i zazwyczaj lekko się spóźniamy w kolejnych ratach : czasem 5, 7 albo 15 dni. Wydaje nam się, że jesteśmy już dobrymi, sprawdzonymi kredytobiorcami. Do czasu kiedy ... nie ubiegamy się o kolejny kredyt. Bank sprawdza naszą historię kredytową (patrz " BIK) i okazuje się, że kredytu nie dostaniemy ze względu na "liczne opóźnienia w spłacie innych zobowiązań". Jaki z tego wniosek : nie zawsze spóźnialstwo pozostaje bezkarne.

OBIETNICE
Zbytnie zaufanie do prowadzącego nas doradcy (patrz " "DORADCA" KREDYTOWY"), też nie zawsze popłaca. Dotyczy to zarówno decyzji banku ("na pewno się uda!"), parametrów kredytu (ukrycie niektórych kosztów), jak również " czasu oczekiwania na odpowiedź banku. Na ogół doradcy mają wyznaczone przez pracodawców ambitne plany sprzedaży, często " są na prowizji, a więc w ich interesie jest przede wszystkim sprzedać jak najwięcej. Może więc się zdarzyć, że będą trochę szczęściu chcieli pomóc ... upiększając rzeczywistość. Dlatego też, jeśli decydujemy się na wybór konkretnej oferty u danego doradcy, powinniśmy prosić o przygotowanie w formie pisemnej wszystkich kosztów i parametrów związanych z kredytem. Oczywiście " musi pod tym podpisać się doradca, możemy wówczas dochodzić roszczeń, jeśli zostaniemy wprowadzeni w błąd i poniesiemy stratę.

POLISA NA ŻYCIE
Coraz częściej w bankach spotykamy się z wymogiem posiadania polisy na życie i cesji praw z niej wynikających na bank, który udziela nam kredytu. Przy mniejszych kredytach (tj. do 100 000 zł), jakoś sobie poradzimy " w najgorszym przypadku kredyt nas będzie drożej kosztował. Gorzej, jeśli decyzję o takim zabezpieczeniu podejmie bank, a staramy się o kredyt na np. 400 000 zł. Po pierwsze " polisa będzie bardzo droga. Po drugie " musimy wtedy zrobić badania lekarskie, może się okazać, że towarzystwo odmówi ubezpieczenia. Po trzecie " przedłuży to znacznie całą procedurę. A więc -o konieczności posiadania polisy powinniśmy zostać poinformowani na samym początku! Patrz też " OBIETNICE, CZAS, "DORADCA KREDYTOWY".

POSIADANE NIERUCHOMOŚCI
Logika wskazywałaby na to, że jeśli posiadamy inne nieruchomości to jesteśmy wobec banku bardziej wiarygodni. Praktyka pokazuje jednak, że czasem jest dokładnie na odwrót! Dlaczego? Niektóre banki nakazują przy badaniu zdolności kredytowej odjąć po kilkaset złotych na utrzymanie każdego posiadanego mieszkania lub domu. A więc " im więcej posiadamy nieruchomości, tym mniej możemy dostać kredytu. To taka, kolejna bankowa ciekawostka.

RYCZAŁT
Znowu wracamy do działalności gospodarczej " "ryczałtowcy" w bankach też mają mocno pod górkę! Dochodem netto na ogół jest określony w instrukcjach procent od przychodów, którego wysokość uzależniona jest od przedmiotu działalności. Na przykład " przy handlu jest to zwykle około 10%, przy usługach " do maksimum 40%. Przy takim obliczeniu dochodu bardzo często okazuje się, że dana osoba nie posiada prawie żadnej zdolności kredytowej. O tym po prostu trzeba wiedzieć zanim wpłaci się zadatek na mieszkanie.

RYNEK PIERWOTNY
Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym musimy w banku przedstawić pełną dokumentację prawną inwestycji (aktualny wypis z KRS, pozwolenie na budowę, wyciąg z księgi wieczystej, itp.). W niektórych przypadkach " jeśli na przykład budowa prowadzona jest na kilku działkach, które kiedyś miały inną numerację niż obecnie, lub inwestor zaciągnął na realizację inwestycję kredyt - nie poradzimy sobie bez aktywnej pomocy ze strony dewelopera. W takiej sytuacji zdecydowanie odradzam samodzielne poszukiwanie najlepszego kredytu, szczególnie jeśli mamy niezbyt długi czas na załatwienie finansowania. Jeśli więc deweloper nie zaproponuje nam konkretnego banku z dobrą ofertą, szukajmy pomocy o profesjonalnych pośredników.

SCORING
To w polskiej bankowości wynalazek ostatnich lat, niestety " bardzo niefortunny... Scoring to taki system, który pozwala na podjęcie decyzji kredytowej na podstawie wprowadzonych danych o wnioskodawcy (wiek, wykształcenie, stan cywilny, itp.), jego zatrudnieniu (jak uzyskuje dochody, jeśli jest na etacie : stanowisko, branża, okres zatrudnienia, itp.) i oczywiście o kredycie. System sam sobie na ogół zbiera dane z BIK-u (patrz " BIK) po czym "wypluwa" nam odpowiedź " posiadanie zdolności kredytowej nie jest wystarczającym dlań argumentem, aby powiedzieć TAK. Obserwuję wiele przypadków, kiedy negatywna decyzja ze scoringu jest kompletnie nieuzasadniona, ale trudno wobec systemu używać argumentów merytorycznych " nie zawsze udaje się z nim nawiązać kontakt werbalny ... Dużo lepszym rozwiązaniem jest typowa forma podejmowania decyzji przez bank (patrz- KOMITET KREDYTOWY).

UMOWY O DZIEŁO
Na ogół wszystkie banki honorują obecnie dochody uzyskiwane w ten sposób, ale każdy z nich ocenia zdolność kredytową po swojemu. Najgorzej wypadają w analizie dochodowości umowy o dzieło z przeniesieniem praw autorskich (tj. wtedy jeśli tzw. koszt uzysku wynosi 50%). Przy przychodzie w kwocie np. 100 000 zł brutto w jednym banku dostaniemy kredyt na dom z basenem, a w innym - analityk oceni nasze możliwości najwyżej na zakup kawalerki. I to wcale nie w Centrum!

WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Zwana jest tez fachowo " operatem szacunkowym. Nie zawsze będzie wymagana przez bank, czasem bank robi ją we własnym zakresie. Jeśli jednak będzie potrzebna " czasem dokument ten może przesądzić o negatywnej decyzji. W jakich przypadkach? Przede wszystkim, jeśli cena transakcyjna odbiega od wartości z wyceny : chcemy kupić mieszkanie za 100 000 zł i dostać na całość kredyt, a w operacie rzeczoznawca określa wartość lokalu na 90 000 zł. Taką wycenę możemy od razu wyrzucić do kosza i ... szukać innego rzeczoznawcy. Duże problemy pojawiają się też przy wycenach domu w budowie " jeśli naszą sprawę prowadzi mało doświadczony doradca, szansa na porażkę w takiej sytuacji bardzo wzrasta.

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
Bez zdolności kredytowej " nie ma kredytu, nie wystarcza jedynie dobra nieruchomość na zabezpieczenie, nawet jeśli potrzebujemy z banku na zakup 50 000 zł, a wykładamy z kieszeni dziesięć razy tyle. Trzeba jednak wiedzieć o tym, ze posiadanie zdolności kredytowej jest pojęciem względnym : w dużej mierze zależy nie tylko od banku (patrz " UMOWY O DZIEŁO), analityka, który ją liczy, a także " od sposobu interpretacji uzyskiwanego dochodu. Przykład " mój klient ubiegał się o kredyt 360 000 zł i "padł" na komitecie kredytowym z powodu braku zdolności kredytowej. A po kilku dniach na tym samym komitecie dostał ... 400 000 zł. Wystarczyło podpowiedzieć, jak można inaczej obliczyć uzyskiwany dochód.

Przedstawiony materiał, który jest efektem mojej wieloletniej praktyki, na pewno nie wyczerpuje tematu. Mam nadzieję jednak, że w wielu sytuacjach przygotuje Państwa na zderzenie z którymś z wymienionych problemów i pozwoli wymknąć się z pułapki. Najgorszy wariant to z pewnością oddać trudną sprawę w ręce mało doświadczonego doradcy. Co nas wtedy może spotkać? Stosując ekranowe porównanie - w tej sytuacji nawet przygody bohatera filmu Jarmusha "Droga samuraja" jawią się jako relaksowy spacerek.

* KRZYSZTOF OPPENHEIM " właściciel OPPENHEIM ENTERPRISE, firmy o najdłuższym 15-letnim stażu w branży pośrednictwa kredytowego. Firma ma na swoim koncie ponad 23 000 zawartych transakcji i jest w okresie ostatnich kilku lat potentatem na rynku warszawskim przy doradztwie w uzyskaniu kredytów hipotecznych. Obsługuje na terenie stolicy blisko 50 inwestycji z rynku pierwotnego, jest stałym kontrahentem ponad 30 agencji nieruchomości.