REFINANSOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCHukazało się w Rzeczpospolitej, 6 marca 2006

Dlaczego do tej pory nie było zbyt wielu chętnych do refinansowania kredytu hipotecznego?

Do tej pory największymi przeciwwskazaniami przy zmianie banku były koszty z tym związane oraz formalności. Do końca 2005 roku wszystkie banki podchodziły do przejęcia kredytu (z innego banku) identycznie, jak przy nowo udzielanym kredycie - a więc klient ponosił spore koszty, nawet do kilkunastu tysięcy złotych (w tym także opłaty za wpis nowej hipoteki i wykreślenie poprzedniej) oraz musiał przejść od początku całą procedurę związaną z udzieleniem kredytu - co niektórzy obecni kredytobiorcy wspominają jako gehennę... Od marca drastycznie spadną opłaty sądowe : czasami, przy dużych kredytach zaoszczędzimy na tym nawet powyżej 5 000 zł. I to na pewno bardzo rozrusza rynek refinansowania kredytów hipotecznych.

Kiedy zamiana kredytu na inny ma sens?

KO. - Najczęstszy przypadek, kiedy bierzemy pod uwagę zamianę kredytu hipotecznego to chęć obniżenia oprocentowania. Oczywiście, aby taka zamiana się opłaciła różnice w oprocentowaniu muszą być znaczące : jeśli zarobimy 0,1 - 0,2% na oprocentowaniu to z pewnością szkoda fatygi.
Ale jeśli uda nam się znaleźć kredyt z niższym o 1 punkt oprocentowaniem, to na kredycie w kwocie 300 000 zł zarabiamy ok. 150 zł miesięcznie (przy założeniu 20-letniego okresu kredytowania).
Musimy jednak pamiętać, że przy zamianie kredytu musimy ponieść określone, często niemałe koszty, w tym np. : opłata za wycenę (500 - 800 zł), prowizja bankowa (1-2% kwoty kredytu), wykreślenie hipoteki z poprzedniego banku oraz wpis nowej, podatek od czynności cywilno - prawnych, weksel, itp. Do końca lutego br. na przeszkodzie do zamiany kredytu stały często znaczące opłaty sądowe, które mogły wynieść nawet kilka tysięcy złotych! Gdyby więc podsumować koszty zamiany kredytu w wysokości 300 000 zł przy tak wysokich opłatach w Sądzie, mogłyby one wynieść - w zależności od oferty danego banku - nawet kilkanaście tysięcy złotych. A więc niższe oprocentowanie kredytu to nie wszystko - trzeba także uwzględnić koszty zamiany, aby ocenić opłacalność refinansowania kredytu.
Jednak nie tylko niższe oprocentowanie bywa powodem zmiany banku. Czasem bank, który nam udzielił kredytu zanadto się pozabezpieczał, wymagając np. wykupienia polisy na życie, czy też - poręczyciela. Zmiana banku pozwoli na przejście na inne warunki, czyli np. pozbycie się wymienionych powyżej - niewygodnych lub kosztownych - dodatkowych zabezpieczeń.

Na czym polega ograniczenie kosztów przy refinansowaniu?

Niektóre banki przygotowały w swojej ofercie zachęty dla kredytobiorców, którzy zdecydują się przejść z innego banku z kredytem hipotecznym. Jest to na przykład - brak prowizji, która prawie zawsze jest pobierana przy kredycie na cele mieszkaniowe. Do końca ubiegłego roku nie było właściwie ani jednej naprawdę "przyjaznej" dla klienta oferty zamiany kredytu - taką ofertę jako pierwszy wprowadził na rynek od 20 lutego 2006 roku Multibank. I jest to rzeczywiście rewolucja w dziedzinie refinansowania kredytów hipotecznych!

Jakie są więc zasady refinansowania kredytów o ofercie Multibanku?

Możemy tu mówić zarówno o bardzo korzystnych rozwiązaniach proceduralnych - bank nie wymaga od klientów żadnych dokumentów (!!!), a więc m.in. nie bada się w tym przypadku zdolności kredytowej, jak również - jest to oferta bezkosztowej zamiany kredytu. Bank pokrywa wszystkie koszty związane z zamianą kredytu (poza prowizją za wcześniejszą spłatę, jeśli taka obowiązuje w banku, w którym spłacamy kredyt). I oczywiście na zamianie musimy także zarobić - Multibank zaproponuje niższe oprocentowanie. Ta forma refinansowania kredytu jednak nie może być zastosowana w każdym przypadku: dotyczy ona wyłącznie tych osób, które spłacają kredyt co najmniej 18 miesięcy i oczywiście nie dopuszczają się opóźnień, ani zaległości w spłatach kolejnych rat.

Czy któryś z banków pokrywa koszty szybszej spłaty poprzedniego kredytu w innym banku?

Na dzień dzisiejszy - nie i nie sądzę, aby taka oferta weszła w życie. Dla przykładu: są banki, które pobierają z tego tytułu wysoką prowizję - od 2 do nawet 5% kredytu! Czasem można natomiast zastosować sztuczkę techniczną : spłacać kredyt z innego banku w dwóch (lub kilku) transzach. Ma to sens wtedy, jeśli bank, z którego chcemy uciec pozwala na bezkosztowe (lub - tanie) nadpłaty części kredytu, ale za spłatę całości musimy słono zapłacić. Zanim więc przymierzymy się do zamiany kredytu, trzeba dokładnie sprawdzić tabelę opłat i prowizji obowiązującą w banku, który obecnie jest kredytodawcą.

W przypadku refinansowania kredytu konieczne jest wykreślenie w sądzie hipoteki starego banku i wpisanie jej na rzecz nowego - jakie zabezpieczenie obowiązuje w tym czasie? Jakie są koszty ubezpieczenia?

Na dzień dzisiejszy tylko Multibank pokrywa koszty sądowe, a ubezpieczenie kredytu nie jest w tym wypadku stosowane, ale dotyczy to oferty z procedurą uproszczoną (opisaną powyżej). W innych przypadkach ubezpieczenie kredytu obowiązuje aż do dnia wpisania hipoteki "nowego" banku. Sądzę jednak, że akcja Multibanku zostanie dość szybko skopiowana przez kilka innych banków, co oczywiście bardzo korzystnie rokuje dla obecnych i przyszłych kredytobiorców.