z większego na mniejsze

 

Jak działa produkt ZWnM ?

Oferta skierowana jest do tych osób, które są właścicielami lokalu mieszkalnego i planują (bądź są zmuszeni złą sytuacją finansową) zamianę tego lokalu na mniejsze mieszkanie, wraz z uzyskaniem od drugiej strony uzgodnionej kwoty dopłaty.

Przyjmujemy tu dodatkowe założenie, że mieszkanie większe ma wyższą wartość niż lokal, w którym osoby korzystające z ZWnM zamieszkają po zamianie (tj. będzie to mieszkanie o mniejszej powierzchni i niższej wartości).

Kto jest adresatem ZWnM ?

• Starsi ludzie, mieszkający samotnie w dużym lokalu (np. po wyprowadzce potomstwa). W tym wypadku byłby to ulepszony wariant amerykańskiej  „reverse mortgage”. Starsi ludzie nie tylko dostaną spory zastrzyk pieniędzy na komfortową jesień życia, ale przeprowadzą się do lokalu czyściutkiego, po generalnym remoncie, według własnych oczekiwań odnośnie lokalizacji (np. blisko dzieci, w zielonej i cichej okolicy, na niskim piętrze lub na parterze, itp.).

• Osoby, którym pogorszyła się w ostatnim okresie sytuacja finansowa. Przykładowe sytuacje: utrata pracy przez jednego z małżonków, gorszy okres w prowadzonej działalności gospodarczej, obniżenie dochodów rodziny z powodu niższych premii, czy zmiany pracy itp.

• Właściciele mieszkania o dużej powierzchni, którzy planują „rozkwaterowanie się” (np. z powodu usamodzielnienia się dzieci). Poprzez ZWnM uzyskają oni jeden mniejszy lokal plus dopłatę, którą będą mogli przeznaczyć na zakup drugiego mieszkania.

• Osoby nadmiernie zadłużone, które utraciły płynność finansową i obawiają się zajęcia posiadanego mieszkania przez komornika. Dotyczy to głównie sytuacji, kiedy mieszkanie było kupione poprzez kredyt bankowy, a właściciel lokalu nie jest w stanie obsługiwać terminowo zadłużenia (lub też posiada wiele innych zobowiązań, których nie może regulować – bez względu na przyczynę). W tej sytuacji zamiana mieszkania na lokal o mniejszej wartości i uzyskanie w ten sposób odpowiedniej dopłaty pozwoli na istotne zmniejszenie zobowiązań (lub na ich całkowitą spłatę), a przy tym zadłużona osoba pozostaje z własnym (tylko mniejszym) mieszkaniem; nie traci więc dachu nad głową (co miałoby miejsce wtedy, gdyby bank wypowiedział umowę kredytową i skierował sprawę do egzekucji z udziałem komornika).

• Osoby, które przez długi okres mają problem ze sprzedażą własnego, dużego mieszkania. W ostatnim okresie, kiedy sprzedaż nieruchomości bardzo spadła, w  najtrudniejszej sytuacji  są osoby, które posiadają do sprzedaży lokale o powierzchni 70-80 m2 kw.  lub  większe (w tym segmencie obecnie podaż zdecydowanie przeważa nad popytem).  Poprzez ZWnM można więc „upłynnić” trudno sprzedawalny towar  (i od razu  uzyskać odpowiedni zastrzyk finansowy), a mniejsze mieszkanie można albo  wynająć, albo sprzedać. Wykorzystujemy tu fakt, że mieszkania  o mniejszej  powierzchni, tj. do maksimum  50 m2 sprzedają się dużo lepiej, dość  łatwo też znajdziemy na nie klienta na wynajem.

Jak będzie funkcjonować ZWnM  w praktyce ?

• Osoby zainteresowane produktem ZWnM (tj. właściciele mieszkania, planujący zamianę na lokal mniejszy z dopłatą) zgłaszają się do przedstawiciela firmy Oppenheim Enterprise (dalej – OE).

• Firma OE bezkosztowo oceni, czy jest zainteresowana przyjęciem zlecenia zamiany zgłoszonego lokalu i jeśli tak – wstępnie oszacuje jego wartość rynkową (tu będziemy brać pod uwagę wyłącznie przybliżoną cenę lokalu przy tzw. szybkiej sprzedaży). Od tej kwoty OE odliczy koszty ewentualnego remontu lokalu, jeśli taki będzie konieczny (w opinii OE).

• Ustalona w ten sposób kwota będzie dalej nazwana WT (wartość transakcyjna, czyli : wartość rynkowa  mieszkania zgłoszonego do ZWnM pomniejszona o koszt ewentualnego remontu).

• Kwota WT przedstawiana jest właścicielowi mieszkania do wstępnej akceptacji, jeśli właściciel nie zgadza się z wyceną przedstawioną przez OE do transakcji nie dochodzi.

• Jeśli OE oceni możliwość przeprowadzenia transakcji z danym klientem, OE przedstawi swoją ofertę mniejszych mieszkań, wraz z ich ceną. Będą to zawsze lokale odnowione do natychmiastowego zamieszkania (jeśli będą one z rynku wtórnego), lub – lokale z rynku pierwotnego, w stanie deweloperskim. W tej sytuacji klient może zlecić pełne wykończenie tego lokalu firmie OE, a uzgodniona kwota za wykończenie lokalu pomniejszy dopłatę dla klienta pozostawiającego swój większy lokal. Wykaz lokali „mniejszych”, które będzie można wybrać na zamianę  systemie ZWnM będzie dostępny na stronach : www.oppen-kredyt.pl i www.nowe-m.pl.

•  

Na jaką dopłatę mogą liczyć klienci ZWnM ?

Dopłata będzie zawsze uzależniona od wartości mieszkania, które zostanie wybrane z oferty OE. Przy wyborze konkretnego lokalu i określeniu jego wartości symbolem X, dopłatę NETTO można określić w sposób następujący :

DOPŁATA = WT – (X + Upust +  Prowizja), gdzie

X - wartość mieszkania „mniejszego”, które wybierze klient z oferty OE

WT – wartość transakcyjna lokalu „większego”, opisana powyżej

Upust – kwota na poziomie od 5% do 15% WT (w tym m.in. przyszłe koszty sprzedaży tego lokalu ponoszone w przyszłości przez OE, koszty czynszu za  ten lokal przez parę miesięcy, opłaty za media, wszystkie koszty związane z zawarciem aktu notarialnego, tj. podatek PCC i  taksa; itp.)

Prowizja – prowizja dla OE. Według wstępnych założeń będzie ona wynosić :

• 10 000 zł + VAT (22%) - jeśli przyjęte od klienta mieszkanie ma wartość do maks. 800 000 zł, lub

• 15 000 zł + VAT (22%) - jeśli przyjęte od klienta mieszkanie ma wartość powyżej 800 000 zł

Obliczona według powyższego wzoru kwota DOPŁATY będzie zawsze podlegać negocjacjom pomiędzy Stronami. Wzajemne rozliczenia mogą w związku z tym być bardziej  korzystne dla potencjalnych klientów ZWnM :  w zależności od ocenionej przez OE atrakcyjności przyjmowanego mieszkania (od danego klienta).